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不動産コンサルティング
不動産を経営する

鑑定・デューデリジェンス

「土地は手放したくないが、毎年多額の税金がかかって困る…」
「マンション経営してみたいけれど煩わしそう…」
「低金利の今、不動産投資にどう取り組んでいいか分からない…」
「そろそろ相続対策を考えないといけないが、何から始めればいいのか教えてほしい…」
等々、直接・間接を問わず不動産に関連するお悩みはありませんか?

サン都市計画では、お客様の大切な資産をお守りするためのご提案を、不動産鑑定士や中小企業診断士などの専門家を交えて行います。



不動産経営のサポートの流れ

不動産経営のサポートの流れ



よくあるご質問

マンションを建てて本当に借り手はつくの?

良質な物件についての需要は年々増加しています。その地域にあった建物(用途・間取り・設備等)で、適正な家賃であれば充分にニーズはあると思います。まずはターゲットとなる需要層を絞り、それに合わせた建築が必要でしょう。既存物件であれば、現在のニーズを考えてリフォームする必要が考えられます。 逆にニーズを反映しない物件は借り手を探すのに苦労することになりますので、その為にも事前に十分な調査が必要です。

管理は煩わしいのだが?

第三者へ管理を委託することをお勧めいたします。賃貸の管理は家賃の入金確認(滞納防止)や退去の立ち会い、敷金精算などの手間がかかります。また、入居者と直接交渉をされると感情的になったり、言いたいことが言えないこともありますが、第三者が間に入ることにより客観的な判断が可能になります。サン都市計画では退去時の立ち会い等をはじめ、家賃入金管理の代行や、サブリース形式で一括借上するなどのサポート体制をご用意しております。

不動産に対する税金は?

<個人の場合>
不動産所得(賃料収入-(減価償却費+必要経費等+青色申告特別控除(通常10万円))として、他の所得(例えば給与所得)と合算した1年間(1/1~12/31)の合計金額に対して所得税・住民税が課税されます(総合課税)。
→税率については国税庁「タックスアンサー」
納税に際しては確定申告をする必要がありますが、不動産所得がマイナス(赤字)で他に給与所得等がある場合には、給与所得等からこの赤字分を差し引くことができます。(税金が減ります)
国税庁「タックスアンサー」
なお、賃貸する不動産が一定規模以上(貸屋なら5棟以上、アパート・マンションなら10室以上)の場合には、“事業的規模”として事業専従者給与(配偶者等への給与)を必要経費に算入することが可能となります。同時に、青色申告特別控除も10万円→65万円に増えます。
国税庁「タックスアンサー」
但し、この場合には、不動産貸付業として個人事業税((不動産所得(青色申告特別控除前)-290万円)×5%)がかかることがありますので留意が必要です。

<法人の場合>
他の益金と合算して算出された所得に対して、法人税・法人住民税・法人事業税がかかります。

将来修繕費が沢山かかるのでは?

不動産の経済価値を維持するためには定期的な修繕は欠かせません。
賃貸物件の場合、一般には受け取る賃料の6%程度を将来の修繕費として準備しておく必要があるといわれます。
また、一棟建物の場合には仕様や用途によっても異なりますが、目安としてはその建物の建築費用の1.5%程度を将来の修繕費として毎年積み立てる必要があるといわれます。物件を取得するに際しては、これらの費用も含めて収支計画を立てたうえで、判断をする必要があります。

賃貸不動産の経営にかかるコストにはどんなものがあるの?

不動産購入後、保有にかかるコスト(支出)としては主に次のようなものがあります。
固定資産税
都市計画税
<原則>
固定資産税は「固定資産税評価額×1.4%(標準)」、都市計画税は「固定資産税評価額×0.3%(上限)」となっています。実際に適用される税率は市町村ごとに異なりますので、それぞれ確認が必要です。東京23区内の場合は1.4%+0.3%の計1.7%が毎年かかります。

<例外>
住宅用地(土地)については固定資産税と都市計画税の負担を軽減するため、課税標準を低く抑える特例が設けられています。例えば1戸あたり200㎡までの部分(小規模住宅用地)について、固定資産税は1/6、都市計画税は1/3に軽減されます。
(200㎡を超え、住宅の床面積の10までの部分については固定資産税は1/3、都市計画税は2/3に軽減)
また、新築住宅(建物)の場合には以下の要件に該当する新築住宅では、新たに課税される年度から3年度分(マンションなど、3階建て以上の耐火・準耐火建築物は5年度分)の固定資産税のうち、120平方メートルまでの居住用部分に相当する税額が1/2に減額されます。
・建築年月日  平成28年3月31日までに新築
・床 面 積  50平方メートル以上280平方メートル以下
(賃貸住宅の場合、床面積が40平方メートル以上280平方メートル以下。なおアパート、マンションなどは1室ごとの面積)
・併用住宅   店舗や事務所などの併用住宅の場合、居住用部分の割合が1/2以上 なお、市町村によっては都市計画税についても同様の減額措置を適用しています。
管理費 日常の清掃や共用部分の電気代等がかかります。
地域や規模、委託方法によって金額は異なります。
修繕費 実際に大規模な修繕費が発生するのは数年毎になりますが、賃貸アパート・マンションの場合、一般には受け取る賃料の6%程度を将来の修繕費として準備しておく必要があるといわれます。また、一棟建物の場合には仕様や用途によっても異なりますが、目安としてはその建物の建築費用の1.5%程度を将来の修繕費として毎年積み立てる必要があるといわれます。
貸倒損失
空室損失
立地や賃料設定によって異なります。景気動向や近隣の空室状況を調査して適切に見積もっておく必要があるでしょう。なお、敷金の多寡や保証会社の利用によって貸倒損失のリスクを小さくすることは可能です。同様にサブリース契約の利用によって空室損失のリスクをなくすこともできます。
損害保険料 建物の構造や所在地域、周囲の状態によって異なりますが、建築費(建物)の0.1%程度が目安になります。
借入金利 借入金を利用する場合は借入残高に対しての利息を見込む必要があります。
なお、実際の支出はありませんが、会計(税金)計算上は上記の項目に加え、建物等の減価償却費が経費として発生します。
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